La Mitoyenneté

A. Définition
Un mur mitoyen est un mur séparant deux terrains contigus et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains.
Les règles concernant les murs mitoyens étaient promulguées par la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article 7 de cette lois prévoit que :-
« Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre,sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. »
Cette notion de mitoyenneté est assez confuse. La question qui est souvent soulevé est est-ce que la mitoyenneté est une servitude légale ou un droit de propriété? La réponse se trouve dans une décision rendue par la cour de cassation datée du 20 juillet 1989 où la cour a maintenu que la mitoyenneté est un droit de propriété. En plus, laCour énonça que :
« La mitoyenneté détermine le régime des biens ainsi qualifiés ; ils sont indivis entre les propriétaires des locaux privés qu’ils séparent. Cette copropriété forcée impose à chacun de contribuer à la réparation la reconstruction qui n’affecte pas seulement le revêtement situé de son côté (art. 655 C. civ.).
La règle est écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires parl’initiative prise par l’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 20 juillet 1989, Bull. civ. III, n. 173).

Ainsi, cette notion de mitoyenneté une forme particulière de copropriété, qui s’applique principalement aux murs, mais aussi aux autres modes de clôture : palissades, haies, fossés, barrières, fatack hedge comme souligna le juge dan l’affaire Bidda v Toorabally 1992 SCJ 22.

(i)Notion de mitoyenneté

Il faut d’abord préciser qu’un mur mitoyen n’appartient pas pour moitié aux deux voisins. Ces derniers sont tous les deux propriétaires de la totalité de l’ouvrage. Il ne s’agit pas d’une indivision mais d’une sorte de copropriété.
Il faut également rappeler que la notion de mitoyenneté ne concerne que les murs ou clôtures situés juste à la marge des propriétés. Quand unouvrage est clairement et exclusivement situé sur une seule propriété, il est bien sûr totalement privatif.

A Maurice, le droit de la mitoyenneté est réglementé par les articles 653 à 662 du Code Napoléon. Article 653 CCM prévoit que :

« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans leschamps, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

(ii) Présomption de mitoyenneté

D’après l’article 653 du Code civil Mauricien, le mur qui sépare deux propriétés contiguës est présumé mitoyen. Mais ce principe général supporte des exceptions et des preuves contraires.
Mais toutefois cette présomption n’est pas applicable a un mur qui sépare un bâtiment d’unecour et ni un plafond selon un arrêt de la Cour de cassation daté du 8 juin 1988, la Cour souligna que :

« L’article 7 de la loi porte seulement sur les cloisons et les murs. Cette première condition ne devrait pas être entendue strictement ; rien ne paraît s’opposer à l’interprétation analogique, dès lors que les autres conditions légales sont remplies. Un plafond ou un plancher 343, voire unescalier de communication intérieure devraient pouvoir être qualifiés mitoyens, s’ils ne sont pas compris dans le gros oeuvre (hypothèse exceptionnelle probablement). »
(Cass. 3e civ. 8 juin 1988, Bull. civ. III, n. 107).
Un mur mitoyen peut s’agir (i) d’un mur séparant deux bâtiments, (ii) d’un mur séparant deux cours ou jardins, (iii) d’un mur clos.
i) Un mur seul, présumé mitoyen, peutséparer deux bâtiments mais a la limite de l’héberge seulement ou jusqu’à la hauteur du bâtiment le plus bas, la surélévation reste la propriété du voisin dont le bâtiment est plus élevé. Mais dans le cas de deux immeubles de la même hauteur, c’est le mur surélevé qui est mitoyen.

ii) Selon l’interprétation donnée par la Cour d’appel de Paris, un mur séparant deux cours ou jardins est…