FINUCCI Florent H05140 Majeure finance 2009 Mémoire de recherche – Master II

Produits dérivés de l’immobilier et indices immobiliers

Groupe HEC Mai 2009
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Abstract
Si l’immobilier – commercial, résidentiel ou industriel – est un actif de poids, paradoxalement le marché des produits dérivés de l’immobilier n’a pas connu ces vingt dernières années un développement aussiimportant que les autres classes d’actifs (actions, produits de taux d’intérêts, matières premières…). Un contrat financier de produit dérivé permet à deux parties contractantes de fixer des flux financiers futurs sur la base d’un actif sous-jacent sans pour autant investir directement dans cet actif. De prime abord, il semble intéressant pour un investisseur de pouvoir exposer son portefeuille aumarché immobilier sans en subir les coûts et délais de transactions élevés ou l’impossibilité de vendre à découvert, pourtant l’étendue des produits dérivés de l’immobilier reste actuellement restreinte et concerne essentiellement des produits négociés de gré à gré. A l’origine de ce décalage, la littérature académique – particulièrement les travaux du Professeur David Geltner, MIT – amis en évidence une importance barrière au développement : les indices immobiliers. Partant de ces constats, ce mémoire de recherche se décompose en deux parties. Dans un premier temps, une présentation générale des produits dérivés de l’immobilier sous la forme d’un « guide de l’investisseur » permet de mieux cerner ce marché particulier par la présentation concrète des types de produitsdisponibles, des stratégies possibles et des risques plausibles pour un investisseur. Dans un second temps, il convient de s’interroger sur ce qui constitue à la fois un accélérateur mais également un frein au développement des produits dérivés de l’immobilier, à savoir les indices immobiliers servant de base à la construction de ces types de contrats financiers. En passant en revue lesdifférents indices immobiliers du marché : méthodologie de construction, avantages, inconvénients, on comprend alors l’apport de ces indices au développement du marché des produits dérivés de l’immobilier. Directeur de mémoire : Alessandro Citanna, Professor of Economics and Finance, HEC Paris

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Sommaire
Abstract………………………………………………………………………………………………………………………………… 2

Partie I – Présentation générale des produits dérivés de l’immobilier …………………………………………… 5 A/ Introduction …………………………………………………………………………………………………………………… 5 B/ Les spécificités du marchéimmobilier……………………………………………………………………………….. 6 C/ Mesure de la performance des biens immobiliers ………………………………………………………………. 7 D/ Les swaps sur indices immobiliers …………………………………………………………………………………….. 8 1) 2) 3) Swap taux d’intérêts /rendement indiciel …………………………………………………………………… 8 Swap spread / rendement indiciel ……………………………………………………………………………. 10 Swap de rendements indiciels ………………………………………………………………………………….. 10

E/ Les forwards sur indicesimmobiliers ……………………………………………………………………………….. 11 F/ Stratégies immobilières possibles avec les produits dérivés ……………………………………………….. 12 1) 2) 3) La couverture de risque (« hedging »)……………………………………………………………………….. 12 Diversification immobilière…